DA ENTREGA DO IMÓVEL LOCADO ANTES DO PRAZO FINAL ESTIPULADO EM CONTRATO.
Muitas dúvidas surgem quando o assunto é o período do contrato de locação, principalmente quando o Locador resolve dar a notícia inesperada de que irá fazer o uso do imóvel então locado, pegando o Locatário a ter que de um dia para o outro iniciar a procura de outro imóvel e a suportar gastos diversos e inesperados com mudança, seguro, etc.
Não pretendemos dirimir todos os aspectos desta problemática, pois mesmo se tratada em um livro, ainda assim, faltaria espaço para trata-la em profundidade.
Assim, trataremos de modo superficial os tratos que notamos os mais comuns quando o tema é resolução de contrato de locação antes do prazo contratual estipulado.
Ao entrarmos na Lei de locações 8.245/91, notamos que esta não estipula prazo mínimo ou máximo para o contrato de locação, ficando as partes livres para estipular o prazo que achem conveniente em acordo de interesses, sendo que para contratos de locação iguais ou superiores há 10 anos é necessário vênia conjugal.
Com o contrato tendo duração, a exceção é a quebra deste contrato, ou seja, a retomada ou devolução antes de terminar o prazo acordado entre as partes.
Esta quebra do contrato prematura gera a incidência de multa, quase sempre prevista no próprio contrato de locação de modo proporcional ao tempo restante ao contrato, caso esta multa não esteja prevista no contrato, pode ser requerida de modo judicial a fazer justiça ao ato.
A Lei em questão trata e divide as formas de resolução do contrato de alugue a depender do prazo estipulados do contrato de locação, sendo os motivos de resolução diferentes para quem loca pelo prazo máximo inferior a 30 meses e para os que possuem contrato de locação de 30 meses ou mais.
Assim, para quem tem contrato de locação inferior a 30 meses a resolução adiantada do contrato pode se dar pelos seguintes motivos:
a) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionado com o seu emprego;
b) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
c) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
d) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (caso que o contrato de locação é inferior a 30 meses, mas foi se renovando sem resistência das partes).
e) por mútuo acordo;
f) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
g) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Trazemos este alerta, pois verificamos que muitos proprietários usam principalmente o motivo da necessidade do imóvel para uso próprio ou de sua família como motivo para a quebra do contrato de locação e muitas vezes não é esta a destinação do imóvel.
Sendo provada a inverdade desta alegação e a não destinação especificada em lei para a resolução prematura do contrato, gera então ao locatário a possibilidade de reaver os gastos que teve, assim como os danos morais por todo o transtorno sofrido.
Tratados, dos contratos inferiores há 30 meses, agora os motivos de resolução prematura do contrato para os demais contratos de locação iguais ou superiores há 30 meses.
O que muda na verdade é a falta de necessidade de motivos para reaver o imóvel, sendo que a obrigação do locatório se simplifica há oferecer 30 dias ao locatário antes de reaver o imóvel, não respeitando este prazo, merece a parte que sofre prejuízo o pagamento a seu favor de 1 mês de aluguel.
Este caso é o que se convencionou a chamar de DENÚNCIA VAZIA, nome este que vem do sentido de não ser necessário nenhuma explicação ou motivo para dar fim ao contrato, basta notificar o inquilino de que se deseja o imóvel novamente, prestando sempre de 30 dias após a notificação para que este providencie a procura de outro imóvel e a entrega daquele a seu proprietário.
Já o primeiro caso, nos contratos de menos de 30 meses de contratualidade, pela necessidade de obedecer a certos motivos taxativamente trazidos em lei, tratarmos de DENÚNCIA CHEIA.
Nos dois casos entendemos ainda dar motivos para a resolução antecipada do contrato de aluguel:
a) Quando para o locatáriodecorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato devendo notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
b) No caso de necessidade de venda do imóvel locado, neste caso a venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições comterceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, esta comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Tendo todos os dados da venda do imóvel que esta sendo vendido pelo Locador, tem o Locatário 30 dias para manifestar aceitação integral dos requisitos de venda, tendo ele preferencia em igualdade de condições com terceiros para a compra do imóvel.
O desrespeito à comunicação ao Locatário da venda do imóvel pode trazer grande dor de cabeça ao Locador, sendo que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Ainda, pouco usual a quem aluga, mas se o contrato de locação for registrado em matricula de imóveis, mesmo em caso de venda, entendemos que o novo proprietário deva respeitar o limite do prazo de locação, pois comprou ciente na própria matricula deste fato.
Cabe por fim ressaltar que em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, não sendo este um motivo para a resolução do contrato de locação.
Jefferson Ricardo de Brito – OAB RS 91991
Advogado, Gestor de Negócios, Professor Substituto de Direito e Processo Civil, Especialista em Metodologia do Ensino Superior.
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